Niedotrzymanie terminu umowy przez dewelopera – jakie prawa Ci przysługują?

Na rynku mieszkaniowym codziennie zawierane są setki umów deweloperskich, lecz nie zawsze deweloperom udaje się wykonać terminowo wszystkie zobowiązania względem nabywcy. Wybraliście właściwe mieszkanie, zawarliście umowę, macie już pomysł na modne wnętrze, a deweloper informuje Was o opóźnieniu w oddaniu nieruchomości – i co teraz? Na szczęście nasz polski ustawodawca przyznał nabywcom mieszkań wiele instrumentów służących do ochrony przysługujących im praw.

Najczęstszym uchybieniem dewelopera jest nieterminowe wybudowanie lokalu, które niesie za sobą skutek w postaci przeniesienia praw do mieszkania po umówionym terminie. Zdecydowana większość umów deweloperskich wprowadza trzy niezależne od siebie terminy wykonania obowiązków przez dewelopera, a mianowicie: termin zakończenia prac budowlanych, termin odbioru lokalu oraz termin przeniesienia prawa własności lokalu. Dla odpowiedzialności dewelopera znaczenie ma najczęściej ostatni z wymienionych terminów. Niedotrzymanie tego terminu prowadzi bowiem do zaktualizowania się po stronie nabywcy trzech podstawowych uprawnień: odstąpienia od umowy, naliczenia kar umownych, dochodzenia odszkodowania ponad wysokość kar umownych.

PAMIĘTAJ!

Dla powstania odpowiedzialności dewelopera, nie ma znaczenia przyczyna wystąpienia danego opóźnienia. Innymi słowy, opóźnienie w przeniesieniu prawa do lokalu może wiązać się także z okolicznościami, za które deweloper odpowiedzialności nie ponosi. To oznacza, że taki deweloper nie będzie mógł bronić się tym, że termin nie został dochowany z uwagi na COVID-19, czy też problemy z wykonawcami. Jeżeli nabywca przy zawarciu umowy deweloperskiej uiścił na rzecz dewelopera zadatek (proszę nie mylić z zaliczką), to przysługuje mu prawo do żądania zwrotu jego dwukrotności.

Jak to działa w praktyce?

a) odstąpienie od umowy

- w przypadku, gdy deweloper opóźnia się z terminem przeniesienia własności lokalu na nabywcę, określonym w umowie deweloperskiej, nabywca ma prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej po wyznaczeniu deweloperowi 120 dni na przeniesienie prawa własności lokalu;

- po bezskutecznym upływie tego terminu, nabywca będzie mógł odstąpić od umowy, jednocześnie zachowując roszczenie z tytułu kary umownej za okres opóźnienia.

PRZYKŁAD!

Termin przeniesienia prawa własności lokalu został wyznaczony na dzień 1 czerwca 2022 roku i nie został wydłużony w drodze aneksu do umowy. Aby skutecznie odstąpić od umowy, to po dniu 2 czerwca 2022 r. nabywca powinien pisemnie wezwać dewelopera do przeniesienia prawa własności lokalu w terminie 120 dni od dnia otrzymania wezwania, z tym zastrzeżeniem, że w przypadku upływu wyznaczonego terminu, będzie on uprawniony do odstąpienia od umowy deweloperskiej. Wobec tego, umowa zostanie rozwiązana.

Jeżeli deweloper odbierze wezwanie np. w dniu 10 czerwca 2022 r. to termin na przeniesienie prawa własności upłynie w dniu 8 października 2022 r. Po tym dniu będzie można złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy. Umowa zostanie zakończona z dniem otrzymania przez dewelopera przesyłki zawierającej oświadczenie o odstąpieniu.

b) naliczanie dziennych kar umownych

- w odróżnieniu od uprawnienia do odstąpienia od umowy, prawo do naliczania dziennych kar umownych, nie jest uzależnione od wcześniejszego wyznaczenia deweloperowi jakiegokolwiek terminu;

- powstaje automatycznie po bezskutecznym upływie terminu do przeniesienia prawa własności lokalu;

- wysokość powinna być określona w umowie deweloperskiej poprzez wskazanie konkretnej stawki dziennej kary umownej albo określenie jej jako ułamka ceny nabycia lokalu;

- karę umowną liczy się od pierwszego dnia po przekroczeniu umownego terminu.

WAŻNE!

Roszczenie o zapłatę kary umownej za każdy dzień opóźnienia nie zostaje wyłączone poprzez zawarcie aneksu do umowy deweloperskiej, którego treść wydłuża termin przeniesienia prawa własności na nabywcę.

Deweloperzy często zamieszczają zapis, zgodnie z którym nabywca zrzeka się wszelkich roszczeń z tego tytułu – w przypadku konsumentów, te postanowienie może zostać uznane za nieskuteczne jako sprzeczne z prawem konsumenckim.

Kara umowna nie zawsze będzie wystarczająca na pokrycie wszystkich szacowanych kosztów. Czy istnieją zatem regulacje, które pozwolą uzupełnić koszt rzeczywistej szkody?

Z pomocą przychodzi trzecie uprawnienie, tzw.:

c) odszkodowanie uzupełniające

- niezbędny w umowie jest zapis o możliwości dochodzenia odszkodowania do wysokości rzeczywiście poniesionej szkody (bez takiego postanowienia, odszkodowanie nie jest możliwe);

- szkoda powinna zostać wykazana przy pomocy określonych środków dowodowych.

Przykładowe powody uzyskania powyższego odszkodowania:

- koszty dłuższego najmu dotychczasowego mieszkania,

- utracony czynsz, jeśli nieruchomość miała być wynajmowana,

- zwiększone koszty dojazdów do miejsca pracy,

- i chyba NAJWAŻNIEJSZE oraz NAJPOWSZECHNIEJSZE: zwiększone koszty dotyczące obsługi kredytu przez ubezpieczenie pomostowe związane z późniejszym wpisem hipoteki.

Podpisanie umowy deweloperskiej musi być czynnością przemyślaną. Zawsze należy dokładnie przeczytać treść umowy, żeby zadbać o to, aby przysługujące nabywcom uprawnienia z tytułu niedotrzymania terminu przez dewelopera (co jest zjawiskiem nadzwyczaj częstym) rzeczywiście im przysługiwały.

▬  O mnie  ▬

Moją misją jest dążenie do tego, aby prawo służyło człowiekowi, a nie odwrotnie. Jestem przekonana, że wytrwałe i konsekwentne działanie jest krokiem w stronę osiągnięcia sukcesu. Świadczenie usług prawnych to moja praca, ale też i pasja. Dlatego nie brakuje mi energii do podejmowania nowych wyzwań i walki o prawa osób, które mi zaufały. Zależy mi na stworzeniu takiej atmosfery, gdzie każdy Klient będzie miał poczucie, że znalazł się w dobrych rękach. Od adwokata wymaga się często ludzkiego wsparcia i zrozumienia w trudnych życiowych sytuacjach. Jestem tego świadoma.

▬  Jestem tutaj  ▬

▬  Kontakt ze mną  ▬

Od poniedziałku do piątku:

7.30 - 15.30

Istnieje możliwość umówienia się na wizytę w innych godzinach, po wcześniejszej konsultacji telefonicznej.

Strona www stworzona w kreatorze WebWave.

▬  Godziny otwarcia  ▬

ul. Sądowa 1, 42-700 Lubliniec

  +48 694 678 446

  kontakt@adwokat-klimas.pl

▬ Numer rachunku bankowego ▬

ING Bank Śląski S.A.

74 1050 1155 1000 0092 8978 8367